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18. Una forma alternativa para financiar proyectos inmobiliarios Alejandro es un ingeniero civil, MBA, con experiencia de trabajo en Europa, tiene una gran experiencia en gestión de proyectos. Alejandro se dedica a través de su propia empresa AE Ingeniería a prestar servicios de ingeniería civil que van desde la estructuración de proyectos y consultoría hasta el desarrollo residenciales en Colombia. Detalles del proyecto que está desarrollando El proyecto se llama ALAI 71, es un edificio multifamiliar de 8 niveles en altura: dos de estacionamiento, 5 de apartamentos con 2 unidades por nivel para un total de 10 y una terraza. Los apartamentos, de 2 o 3 alcobas según preferencia del cliente, oscilan entre 70 y 75 m2. Cuentan con dos baños y por supuesto cocina y zona de ropas. El edificio cuenta con ascensor y adicionalmente planta eléctrica de respaldo, que aunque no era requerida según la normativa, decidieron ponerla, dando un toque diferencial al edificio comparado con la oferta del entorno. El edificio se ha construido en un lote que familiar de 250m2, pero muy bien ubicado en una esquina de un barrio tradicional de la ciudad. Las limitantes del tamaño fueron compensadas con un buen diseño arquitectónico. A la fecha de los 10 apartamentos 9 están vendidos. La intención de 8 de los compradores fue la inversión. Uno de ellos se plantea reventa a corto plazo y el resto para renta. Solo uno de los compradores piensa vivir en el edificio. En promedio cada unidad tiene un valor en el mercado de COP$290 millones, más o menos £ 68.000 libras esterlinas. Cómo funcionan los créditos constructor en Colombia Normalmente, el promotor o constructor, sale al mercado con un concepto arquitectónico y mediante un esfuerzo comercial empieza a vender sobre planos los apartamentos. Es lo que se denomina preventas. Los fondos que se van recaudando normalmente van a un encargo fiduciario donde quedan a buen recaudo hasta que se concreta el punto de equilibrio comercial que, aunque varía de proyecto a proyecto, puede ser del 70% del valor proyectado de las ventas. El lote, que servirá de garantía para el futuro crédito de constructor, también se “parquea” en una fiducia. Cuando se da el punto de equilibrio comercial y financiero, se liberan los recursos y se inicia la construcción. Las fuentes de dinero son los fondos de las preventas, las ventas que se hagan durante el proceso de construcción, el capital de trabajo del promotor/constructor y la diferencia la cubre el crédito constructor. Al final del ejercicio, cuando todo se vende, el constructor/promotor paga al banco o subroga su crédito al propietario quien toma un crédito hipotecario. El proceso es largo. Hay procesos de preventas que pueden tardar más de dos años en proyectos grandes. ¿Qué otras alternativas de financiamiento tienen los desarrolladores y cuáles son los términos? Existen mecanismos de financiación legales por fuera del mercado financiero tradicional. El trámite es sencillo pero los intereses son muy altos del 2% mensual y hasta más. Si desean contactar a Alejandro Estrada le pueden escribir a aestrada@aeingenieria.com Igualmente, les recomendamos visitar su pagina web en: www. aeingenieria.com