Business
Читать транскрипт выпуска Обратная ипотека (reverse mortgage) для пенсионеров - плюсы и минусы. Руслана Воротинцева, ипотечный брокер из Торонто, расскажет об этой возможности, а также перечислит основные моменты, которые надо взвесить перед тем, как пойти на обратную ипотеку. Обсуждаемые вопросы: Что такое обратная ипотека (reverse mortgage) Для какой категории населения она актуальна тис какого возраста можно ее брать Условия получения такого кредита За и против варианта, включая налоговый вопрос и стоимость такой ипотеки Как можно получать деньги - все сразу или платежами Будет ли банк владеть домом Что происходит с существующей ипотекой На что обычно идут деньги, полученные путём обратной ипотеки Ruslana Vorotyntseva Mortgage Agent, LIC# 10530 Website Phone: (416) 568-9965 Email: wealthinmortgages@gmail.com Facebook LinkedIn MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах. MoneyInside в iTunes MoneyInside в YouTube Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Facebook — https://www.facebook.com/groups/CanFinanceInRussian/ Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком. Купить Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах! Транскрипт выпуска Плюсы и минусы обратной ипотеки для пенсионеров Что такое обратная ипотека – Наша тема сегодня – оптимизация ипотечных кредитов. Разобраться в доступных опциях нам поможет Руслана Воротынцева, mortgage agent из Торонто. Руслана, привет! – Добрый день, Кира! Спасибо за приглашение поучаствовать в подкасте. Я лицензированный ипотечный специалист, или mortgage agent по-английски, работаю в компании Mortgage Alliance. Я убеждена, что владение недвижимостью помогает нам в создании нашего финансового благополучия и нашего финансового будущего. И одной из возможностей приобретения недвижимости является ипотека, которую я помогаю подобрать своим клиентам в зависимости от их конкретной финансовой ситуации. Я – как служба знакомств, можно так сказать, для вашей ипотеки: соединяю ваши желания с вашими возможностями. Моя работа состоит в том, чтобы помочь вам достичь ваших целей при покупке недвижимости. – Руслана, в прошлом подкасте мы подробно обсудили, как оптимизировать ипотеку, в основном, для тех, кто продолжает ее выплачивать. Сегодня я хотела бы поговорить о другой категории населения. Обычно мы о них меньше говорим. Я имею в виду пенсионеров. В прошлый раз, когда мы разговаривали, вы упомянули такое понятие, как обратная ипотека – reverse mortgage. Пожалуйста, расскажите, что это за понятие, кто его придумал и для чего. – Это интересный и хороший вопрос. Давайте разберем тогда, что такое обратная ипотека, или reverse mortgage, и для кого же она придумана. Как вы думаете, хорошо было бы, если бы у вас были деньги, чтобы делать то, что вы хотите сделать? – Конечно! Все об этом мечтают! – Обратная ипотека – это, в общем-то, простой способ разблокировать стоимость за капитал equity в вашем доме и превратить его в наличные. Такое финансовое решение, как обратная ипотека становится все более популярным видом финансирования недвижимости для людей старше 55 лет. Самым главным фактором такой популярности, естественно, является демография. По предварительным оценкам статистического бюро Канады, правда на 2014 год, но ситуация все равно не меняется, 15,7% населения Канады – это почти каждый шестой – на то время было в возрасте 65 лет и старше. Также к этому добавляется то, что приближаются к пенсионному возрасту baby boomers. Количество людей, выходящих на пенсию, становится все больше. Темпы старения населения будут сохраняться, по статистическим данным, до 2031 года, когда последним беби-бумерам исполнится 65 лет. Какие же условия получения такого кредита? Обратная ипотека обеспечена собственным капиталом вашего дома – equity. В отличие от традиционной ипотеки, в которой вы делали эти регулярные платежи, обратная ипотека платит вам. – Интересно, а что же надо взвесить перед тем, как брать reverse mortgage? За и против этого варианта? – Давайте, я расскажу и за, и против. А сейчас немножко о том, что же это, на самом деле, такое и какие условия при этом есть. Большим преимуществом обратной ипотеки является то, что вам не нужно вносить регулярные ипотечные платежи в течение всего времени, пока вы и ваш супруг проживаете в вашем доме. Вроде как у вас есть ипотека, но платежей нет. Есть у вас вариант, конечно, выплачивать, если вы хотите. Но, как правило, люди используют эту возможность не иметь эти ежемесячные платежи по ипотеке. Именно поэтому обратная ипотека и становится популярным решением. Для кого же эта ипотека? Обратный ипотечный кредит, как я уже говорила, для домовладельцев в возрасте 55 лет и старше. Эта возрастная категория применяется как к одному супругу, так и к другому. Не может быть, что одному супругу 40 лет, а второму 56. Оба должны быть от 55 лет и старше. Вы можете получить до 55% стоимости вашего дома. Конкретная сумма зависит от вашего возраста и возраста вашего супруга, местоположения и типа вашего дома, а также текущей оценочной стоимости вашего дома. Вы можете выбрать, как вы будете получать деньги. Обратная ипотека дает вам возможность получить все деньги в виде единовременной, единоразовой суммы. Или вы можете получать запланированные выплаты в течение установленного периода времени. Домовладелец сохраняет equity капитал, оставшийся в доме. Одним из часто задаваемых вопросов является – будет ли банк владеть домом? Нет, домовладелец сохраняет за собой право собственности на дом. Условия следующие: домовладелец обязан проживать в доме, это должен быть его дом, вовремя платить налоги, иметь страховку недвижимости и содержать недвижимость в хорошем состоянии. Если у владельцев есть существующая ипотека, то, когда он берет обратную ипотеку, он должен погасить свою существующую ипотеку и долги. Как погасить текущую ипотеку – Каким образом он может погасить текущую ипотеку и долги, если, собственно, он берет обратную ипотеку для того, чтобы выжить? – За счет обратной ипотеки. Он погашает существующую ипотеку и свои долги за счет того, что берет обратную ипотеку, потому что он не должен платить ежемесячные платежи. Разница в том, что по ипотеке от другого кредитора, которую он брал раньше, он должен обязательно выплачивать ежемесячные платежи. В этой ситуации он не должен это делать. Благодаря деньгам, которые берутся за счет обратной ипотеки, погашаются существующие долги. И человек не имеет платежей каждый месяц. – Получается, кредит на дом все еще есть, но человек просто может отсрочить его выплату? – Да, но он может не отсрочить, он просто не платит эти платежи. И к этой сумме, если, допустим, он взял 100 тысяч кредит, насчитываются проценты, которые он тоже может платить или может не платить. Но в результате его ипотека, в общем-то, увеличивается за счет этих процентов. – И когда-то кто-то должен будет ее выплатить, правильно? – Владельцы ее выплачивают только тогда, когда перестают жить в этом доме или продают этот дом. – То есть, можно продать этот дом, в конце концов, и выплатить этот долг за один раз? – Да, потому что они являются владельцами этого дома. Точно так же, как мы живем в любом доме, и мы являемся владельцами этого дома. – А если люди умирают, к сожалению, и у них нет никаких родственников, то это уже забота банка или финансового учреждения, что делать с этой ипотекой и с этим имуществом? Как использовать средства – Да, опять-таки, у людей, может быть, завещание было. Могут следовать тому, что было написано в завещании. Если нет, то по закону. Но это уже вопрос к специалисту, который занимается вопросами наследства. Ну и дальше я хотела бы рассказать о том, насколько универсальна обратная ипотека, в каких ситуациях можно ее использовать. Как я уже говорила, когда человек берет обратную ипотеку, то фонды, которые он получает, он может использовать по своему усмотрению. Но я некоторые причины перечислю. Например, первое – это необходимость денежных фондов, связанных со здоровьем. Если люди болеют, им нужен уход, расходы по здоровью. Или, например, погашение задолженности, которая была связана с расходами здоровью. Они могут использовать фонды таким образом. Или, например, вам нужно сделать ремонт, модернизацию дома – это тоже является причинами подачи заявки на обратную ипотеку. Это может быть, например, износ дома или необходимость установки каких-то специальных приспособлений в доме для мобильности человека. Одной из причин является дополнение к доходам. По статистике, средние ежегодные расходы канадцев старше 65 лет составляют 60 тысяч долларов, а средний доход – всего 40 тысяч долларов. Поэтому 20 тысяч долларов можно компенсировать за счет обратной ипотеки. Незапланированные расходы: иногда запланированные пенсионные сбережения не учитывают чрезвычайных ситуаций. Это один из вариантов, когда обратная ипотека может помочь в этом. Помощь с налоговым планированием. Или, например, люди хотят предоставить ранее наследство своим близким, детям. У некоторых есть желание – благотворительность. Вы можете использовать сумму, которую вы вытягиваете из своего дома, только ту, которая вам необходима. Предположим, вы хотите взять только 50-100 тысяч. Вы можете использовать то, что вам нужно. Вы обращаетесь за этой ипотекой, независимо от того, какой у вас кредитный рейтинг и какой у вас доход. Кто дает reverse mortgage? – Все ли кредитные учреждения предоставляют такой вариант reverse mortgage? Или это только банки, допустим? – Нет, не все. Только две финансовые компании на рынке сейчас в Канаде, которые предоставляют обратную ипотеку. – То есть, это достаточно уникальный продукт, понятно. Плюсы и минусы reverse mortgage – Ну а теперь давайте рассмотрим за и против. Первое преимущество – вы получаете деньги на необлагаемые налогом. То, что вы получаете в виде обратной ипотеки, эти суммы не добавляются к вашему налогооблагаемому доходу. Поэтому он не влияет на государственные пособия по старости, например, Old Age Security или государственное пособие по гарантированному доходу GIS, которое вы получаете, когда выходите на пенсию. Второе – вы можете использовать деньги так, как пожелаете. Единственным условием является то, что любые непогашенные кредиты, например, существующая ипотека, как мы говорили ранее, или кредитная линия под залог вашего дома должны выплачиваться за счет поступлений от вашей обратной ипотеки. Никаких регулярных платежей по ипотеке не требуется, пока вы и ваш супруг проживаете в этом доме. Полная сумма подлежит оплате только тогда, когда вы и ваш супруг больше не проживаете в этом доме. Вы сохраняете право собственности и контроль над своим домом. Все, что вам нужно, – это поддерживать вашу недвижимость в хорошем состоянии, оплачивать налоги на недвижимость, страховку на дом и расходы по обслуживанию дома такие, как коммунальные услуги, пока вы там живете. Какие же недостатки? Хотя стоимость вашего дома может продолжать расти и компенсировать некоторые процентные расходы за использованный капитала equity в вашем доме, проценты будут быстро накапливаться на сумму, которую вы заимствуете. Из-за начальных сборов и более высоких процентных ставок обратная ипотека обходится дороже, чем обычные ипотечные кредиты. И за досрочную выплату всей или части заимствованной суммы вы можете подвергнуться штрафам. Когда вы подписываете договор, там указывается, какие штрафы и когда оплачивать, это все в договоре. Использование обратной ипотеки повлияет на сумму, доступную для передачи вашим наследникам. Процентные ставки по обратной ипотеке выше, как мы уже говорили, чем стандартные ставки по ипотечным кредитам. И плата за обратную ипотеку, когда вы обращаетесь за ней, тоже зависит от выбранных вариантов, но обычно включает в себя плату за подачу заявления, за оценку дома и стоимость юридической консультации. Сумма, которую вы можете одолжить с помощью обратной ипотеки, значительно варьируется в зависимости от местоположения вашего дома, типа вашего жилья, вашего возраста и пола, а также суммы вашего текущего долга. Как и при рассмотрении получения обычной ипотеки, получение обратной ипотеки должно рассматриваться всегда в индивидуальном порядке, для конкретных ситуаций. Во всяком случае, я всегда рекомендую все рассматривать индивидуально. Потому что вся эта информация общая. Ну вот это, собственно говоря, то, что я хотела рассказать относительно reverse mortgage, или обратной ипотеки. – Да, Руслана, спасибо большое! Я никогда не слышала о таком варианте. И похоже, что это может быть неплохое пристанище для людей, у которых нет других вариантов. Спасибо большое, что вы подняли этот вариант и рассказали нам немножко о том, для кого он предусмотрен и какие есть плюсы и минусы. – Пожалуйста, Кира, было очень приятно рассказать. Рада, если эта информация поможет людям. Если есть какие-то вопросы, меня можно найти, задать какие-то вопросы. Ну и, в любом случае, какие-то мои рекомендации всегда рассматривайте в конкретной ситуации. – И последний вопрос: как можно с вами связаться? Потому что мы уже поняли, что можно и желательно. – Со мной можно связаться по телефону (416) 568-9965, по e-mail wealthinmortgages@gmail.com. Также вы можете отправить мне сообщение с моей бизнес-страницы в фейсбуке https://www.facebook.com/Mortgage-Alliance-Ruslana-Vorotyntseva-364562847208255/ или с моего веб-сайта https://www.mortgagealliance.com/agent/ruslanavorotyntseva/.