Business
Читать транскрипт выпуска В этом выпуске подкаста MoneyInside Руслана Воротинцева, ипотечный брокер из Торонто, рассказывает Кире о многочисленных нюансах оптимизации существующей ипотеки. Обсуждаемые вопросы: Refinancing. Основные причины рефинансирования и на что обычно идут сэкономленные деньги; откуда эти суммы берутся и когда можно обратиться за рефинансированием Renewal. Когда и как происходит возобновление ипотеки, и какие возможности экономии мы открываем, если грамотно подходим к исследованию рынка ипотек Switch or transfer. Чем выгодна смена кредитора, когда это происходит и каковы шаги по смене кредитора Мелкий шрифт в ипотечном договоре и что он значит (коэффициент конверсии, штрафы, начисление процентов, collateral charges, портативность, assumability, льготы по предоплате) Штрафы при пересмотре ипотеки и как они рассчитываются Фиксированная и переменная ставка: расчёт, плюсы, минусы, переход Открытые и закрытые ипотеки - что для кого подходит Ruslana Vorotyntseva Mortgage Agent, LIC# 10530 Website Phone: (416) 568-9965 Email: wealthinmortgages@gmail.com Facebook LinkedIn MoneyInside.ca – ваш подкаст о деньгах, экономике и личных финансах. MoneyInside в iTunes MoneyInside в YouTube Оставить свои комментарии или задать вопросы вы всегда можете под этим выпуском или в группе «Финансы с Артемом» в Facebook — https://www.facebook.com/groups/CanFinanceInRussian/ Книга “Inside Banking” — все вопросы и ответы о канадских финансах простым языком. Купить Спасибо, что слушаете MoneyInside. Успехов в деньгах! Транскрипт выпуска Оптимизация существующей ипотеки. Refinancing, Renewal and Switch Связь на всю жизнь – Наша тема сегодня – оптимизация ипотечных кредитов. Разобраться в доступных опциях нам поможет Руслана Воротынцева, mortgage agent из Торонто. Многие из нас являются гордыми владельцами недвижимости: домов, в которых мы живём, и кондо, которые мы сдаем. И у многих из нас, я уверена, немалая часть семейного бюджета уходит на покрытие ипотеки, или mortgage. Экономика и рынок труда сейчас не в лучшей форме. И мне кажется, что было бы здорово поделиться информацией о способах оптимизации ежемесячных выплат по ипотечным кредитам. Но сначала я бы хотела немножко узнать о вас. Руслана, вы можете представиться и рассказать, почему вы занимаетесь этим делом? – Да, конечно же, перед тем, как приступить к раскрытию выбранных нами тем, хотела бы о себе рассказать. Я лицензированный ипотечный специалист, или mortgage agent по-английски. Работаю в компании Mortgage Alliance. Я убеждена, что владение недвижимостью помогает нам в создании нашего финансового благополучия и нашего финансового будущего. И одной из возможностей приобретения недвижимости является ипотека, которую я помогаю подобрать своим клиентам в зависимости от их конкретной финансовой ситуации. Я – как служба знакомств, можно так сказать, для вашей ипотеки: соединяю ваши желания с вашими возможностями. Моя работа состоит в том, чтобы помочь вам достичь ваших целей при покупке недвижимости. – Мне понравилось про службу знакомств! Действительно, это же связь на всю жизнь. Что же, начнем сразу с главного вопроса: как же удешевить ипотеку и ежемесячные выплаты по ней? Каковы основные варианты, и изменил ли что-то этот ковид? – В условиях резкого падения процентных ставок, в результате сложившейся экономической ситуации в настоящее время, многие домовладельцы испытывают искушение рефинансировать свои ипотечные кредиты с более высокой процентной ставки на более низкую и сэкономить на этом деньги. Однако, те, кто хочет удешевить свою ипотеку должны понимать, что при смене ипотеки нужно учитывать не только процентную ставку. И я расскажу о том, что же можно сделать и какие варианты существуют. Способы удешевить свою ипотеку – Из моих знаний я могу назвать три варианта: renewal, refinance и switch. Можем ли мы разобрать каждый вариант подробно? – Да, безусловно. Вот именно об этом я и хотела бы сегодня поговорить, затронув такие важные моменты, как renewal – возобновление ипотеки, refinance – рефинансирование ипотеки, и switch – перевод ипотеки от одного кредитора к другому, и как они отличаются друг от друга. Так что же это такое? Давайте рассмотрим сначала определение каждого процесса, а затем рассмотрим каждый вариант более подробно. Первое у нас рефинансирование, это означает пересмотр существующего соглашения об ипотечном кредитовании. Обычно нужно для получения доступа к собственному капиталу в вашем доме – equity, и для снижения других затрат по займам за счет использования более низкой процентной ставки. Если вы рефинансируете в конце срока ипотеки, вы, вероятно, избежите штрафов при разрыве существующего соглашения с кредитором. Следующее – mortgage renewal, то есть возобновление ипотеки, когда ваш текущий срок term заканчивается, и вы подписываетесь на новый срок. Это возможность для вас пересмотреть условия вашего ипотечного договора, включая продолжительность вашего следующего срока и процентную ставку по ипотечному кредиту. Что же такое switch mortgage, или transfer? Смена ипотеки, или перевод ипотеки, включает в себя перемещение вашей текущей ипотеки от одного кредитора другому без изменения чего-либо, кроме срока и процентной ставки. Переключение может быть выгодно, когда вы хотите воспользоваться более низкими процентными ставками на рынке, не меняя никаких других аспектов вашей ипотеки. А теперь давайте рассмотрим более подробно. Если вы думаете о рефинансировании вашей ипотеки, то хороший непредвзятый совет может сэкономить вам тысячи долларов. Первым шагом является понимание истинной стоимости вашей транзакции рефинансирования, которая включает в себя штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита, юридические услуги и high ratio insurance – страховку на ипотеку. Это в тех случаях, когда у вас ипотека больше 80%, если это применимо в вашей ситуации. Следующие шаги будут варьироваться в зависимости от цели вашего рефинансирования ипотеки, но они будут неотъемлемыми при выборе ипотечного продукта и процентной ставки, которая идеально подходит для вашей конкретной финансовой ситуации. Когда процентные ставки падают, мы все знаем, что можем быстро посчитать, сколько сэкономим, взяв более низкую ставку по сравнению с более высокой, которая сейчас у нас по ипотеке. Но тогда возникает вопрос: действительно ли это то время, когда нужно рефинансировать? И ответ зависит как от связанных с этим затрат, так и от ваших основных причин рефинансирования. Какие же могут быть причины? Рефинансирование для того, чтобы получить лучшую ставку. Чтобы отговорить заемщиков от рефинансирования при каждом падении ставок, банки взимают штрафы, которые существенно компенсируют любую потенциальную экономию. На практике рефинансирование по новой ставке без привлечения большего количества денег обычно происходит только при обновлении ипотеки, когда штрафы не применяются, то есть, это renewal, возобновление ипотеки. В этом случае важно изучить рынок, потому что большинство кредиторов не предлагают конкурентноспособные ставки существующим клиентам при обновлении. Вторая причина – рефинансирование для ремонта. Все мы хорошо знаем, что наши дома обеспечивают нам крышу над головой и инвестиции. Правильно отремонтировав дом, мы можем увеличить стоимость своей недвижимости. В этом случае затраты на рефинансирование вашей ипотеки, как правило, невелики пропорционально сумме новых заемных средств. Поэтому, если вы не достигли срока погашения ипотеки, этот вариант стоит тоже рассмотреть. Следующее – рефинансирование для инвестирования. Извлечение некоторого капитала из вашей собственности для инвестиций может помочь диверсифицировать ваш баланс, особенно в тех случаях, когда у вас небольшая ипотека и ограниченные внешние инвестиции. Еще один вариант – это рефинансирование для погашения неипотечного долга. Что это значит? Вы не сможете получить лучшую процентную ставку по личному кредиту, чем при получении займа под основное место жительства. Например, у вас есть долги по кредитным картам, а проценты по кредитным картам, например, 19%, также по автокредитам, кредитным линиям и так далее. Вы можете существенно снизить свои процентные расходы, добавив это в долги в ипотеку, и тем самым уменьшая свои ежемесячные выплаты. В этих случаях я рекомендую клиентам сесть вместе с ипотечным агентом и составить какой-то основной бюджет, чтобы убедиться, что сэкономленные за счет рефинансирования средства используются непосредственно для погашения дополнительной основной суммы ипотеки, которую вы увеличиваете. Используйте рефинансирование, чтобы укрепить свое финансовое положение, а не ослабить его. Я думаю, что никто не хочет, чтобы собственный дом стал банкоматом. Рефинансирование лучше всего, когда оно улучшает стоимость, диверсифицирует риск и оставляет заемщикам лучшее финансовое положение. Какими бы ни были ваши причины рефинансирования, хороший ипотечный агент сведет к минимуму расходы, сопоставит неизбежные расходы с выгодами и определит идеальное время для транзакций. – Вопрос по поводу момента, когда можно рефинансировать. Вы упомянули конец срока выплаты. Где это написано и какой это обычно срок? – Рефинансирование вы можете сделать в течение своего срока. Предположим, вы взяли ипотеку на пять лет, у вас фиксированный процент, и через два-три года вы решили отремонтировать свой дом. Вы можете в этот момент разорвать контракт именно на эту ипотеку и добавить какую-то сумму к этому, если вы будете квалифицированы на это рефинансирование. По сути это новый mortgage. Это все нужно рассматривать индивидуально. Также вы можете рефинансировать, когда у вас заканчивается срок. Предположим, пять лет прошло. Вы заключили договор с банком на 5 лет, срок закончился, и именно в этот момент вы рефинансируете свой дом, то есть, добавляете какую-то сумму к уже существующей ипотеке. Но при этом вам не нужно будет платить penalty fee, или штраф, за разрыв вашей ипотеки, потому что к этому моменту этот срок у вас уже закончился, и вам в любом случае нужно переходить на следующий срок. Когда дело доходит до возобновления ипотеки, выбор правильной ипотеки может сэкономить вам тысячи долларов. Если ваша ипотека подлежит продлению, ваш кредитор делает ставку на то, что вы не будете сравнивать возможные варианты у других кредитов. Когда ваша ипотека приближается к концу срока, о чем мы только что с вами говорили, ваш кредитор отправляет вам предложение о продлении ипотеки, которое обещает беспроблемное возобновление ипотеки, если вы подпишете это письмо и отправите ему по почте или принесете в банк лично. Это оказывается, в принципе, очень прибыльной тактикой, потому что, как ни удивительно, примерно одна треть людей, которые обновляют свою ипотеку, фактически принимают первоначальное предложение. Лучшее, что вы можете сделать, когда получите все предложения продления вашей ипотеки по окончании срока, – обратитесь к брокеру и рассмотрите, какие варианты еще есть конкретно для вас, для вашей финансовой ситуации. Произойдет одно из двух: либо вам помогут получить гораздо более низкую ставку у другого кредитора, либо ваш нынешний кредитор после ваших поисков других вариантов предложит вам конкурентоспособную ставку, чтобы не потерять в вашем лице клиента. В любом случае, я думаю, вы будете рады, если поговорите с независимым агентом и узнаете, какие еще варианты у вас могут быть при перезаключении ипотеки. И соответственно, у вас будет возможность выбрать, что вам больше подходит. – Многие люди ищут дополнительные возможности сами. Зачем нужно обращаться к mortgage брокеру людям, которые уверены, что они сами найдут лучшие варианты? – К mortgage брокеру вы можете обратиться и получить больше информации, потому что у независимого агента по ипотекам есть доступ практически ко всем банкам, кредиторам, кредитным союзам, частным инвесторам, поэтому выбор вариантов намного больше. Если же вы, например, приходите в один из наших больших банков, то банк вам, как правило, предлагает только те финансовые продукты, которые у них имеются или предлагают в этом банке, и не больше. – И что же такое switch? У нас был третий вариант – switch mortgage. – Switch mortgage - переход от одного кредитора к другому. Как я уже упоминала, switch – это смена ипотеки, или переход текущей ипотеки от одного кредитора к другому без изменения чего-либо, кроме срока и процентной ставки. Когда срок вашего ипотечного кредита подходит к возобновлению ипотеки, вам нужно принять несколько решений. И одним из наиболее важных является то, хотите ли вы остаться у текущую кредитора или поменять кредитора – банк – и перевести свою ипотеку к новому. Мы знаем, что переключение ипотеки между банками-кредиторами часто является наилучшим вариантом, но перед тем, как вы можете это сделать, нужно учесть ряд моментов. Давайте рассмотрим, как принять решение, и что вам нужно сделать, чтобы сменить кредитора. Существует два варианта, когда имеет смысл менять кредитора. Первое – получение более низкой ипотечной ставки, и второе – чтобы получить лучшие условия самого mortgage. Первый шаг к смене кредитора – найти того, который сможет предложить вам более выгодную ставку по ипотечным кредитам и/ или условия. Для этого вы можете провести собственное независимое расследование или связаться с ипотечным брокером, который проведет вас через весь процесс. Как только вы найдете кредитора с предложением, которое вам понравилось, вам нужно будет подать заявку на ипотеку. Поскольку ваш новый кредитор может использовать иные критерии рассмотрения вашей ситуации финансово, чем ваш нынешний кредитор, вам будет необходимо предоставить документы, требуемые этим кредитором вместе с заявлением. Как только ваша ипотечная заявка будет одобрена, ваш новый кредитор попросит выписку о выплате у старого кредитора. И последний шаг – это уже общение с новым кредитором для завершения перехода ипотеки. При этом у вас будут такие затраты, которые могут в себя включать appraisal fee – плату за оценку вашей недвижимости, комиссионные за передачу ипотечного кредита от старого кредитора новому кредитору, discharge fee – плата за выписку по погашению старой ипотеки и регистрацию новой ипотеки, и legal fees – ваш адвокат будет оформлять новое ипотечное соглашение. Еще я бы хотела сказать, что некоторые кредиторы могут предложить оплатить некоторые или все из этих затрат, поэтому нужно учитывать этот момент тоже. И, конечно, хотелось бы остановиться на том, как важно понимать, что написано мелким шрифтом в вашем ипотечном договоре. Если бы выбор лучшей ипотеки сводился только к поиску самой низкой ставки, то было бы не о чем говорить. Поэтому давайте перечислим эти части мелкого шрифта, на которые следует обратить внимание и почему. – Очень важно понять, что прежде чем вы переходите от одного кредитора к другому, ваш предыдущий mortgage должен быть выплачен предыдущему кредитору. Но это может быть покрыто новой ссудой нового кредитора, правильно? – Да, безусловно. Конечно, когда вы переходите к другому кредитору, выплачивается ваша ипотека нынешнему кредитору, и все, уже у вас получается ипотека с новым кредитором. Важное – мелким шрифтом – Руслана, и вы говорили о мелком шрифте. Я мелкого шрифта боюсь, поэтому буду слушать внимательно. Расскажите, пожалуйста, на что нужно обращать внимание. – Бояться его не нужно. Просто я рекомендую всем: когда вы что-либо подписываете, не только mortgage документы, нужно читать, что в этом документе написано, чтобы, в случае чего, в будущем вы понимали, что подписали. Мелким шрифтом есть ряд пунктов, на которые следует обращать внимание, и я объясню, почему. Я не буду останавливаться очень подробно на этом, это отдельная тема, я только перечислю. Например, коэффициент конверсии. Если у вас ипотека с плавающей процентной ставкой, а вы решили перейти на фиксированную, – какая фиксированная ставка будет указана в вашем договоре, то есть, что вам предлагается. Например, штрафы за досрочное погашение, penalty fees. Если вам нужно досрочно расторгнуть ипотечный договор, вы можете быть удивлены, узнав, что существует различие в штрафах за досрочное погашение, которое взимают кредиторы. Следующий пункт – это начисление процентов, interest rate compounded. Это скорость, с которой ваши проценты накапливаются. Это влияет на то, сколько процентов в долларовом отношении вы выплатите с течением времени. Collateral charges – об этом много говорят, это тоже такая отдельная тема. На ваш дом регистрируется сумма большая, чем ваша текущая ипотека. С одной стороны, это хорошая возможность использовать в дальнейшем часть вашего equity в вашем доме. Портативность, или portability, – эта функция позволяет забрать с собой ипотеку, если вы переезжаете в новый дом при соблюдении определенных условий. Если ваша ипотека имеет процентную ставку, например, ниже текущих ставок, то возможность портировать вашу ипотеку означает избежать более высоких процентных расходов и не платить штрафы за нарушение существующего контракта. Также есть такое понятие, как assumability. Некоторые ипотечные кредиты, но это зависит от кредитора, безусловно, и от вашего договора, позволяют передавать ипотеку тем людям, которые покупают у вас дом. И если процентная ставка по вашей ипотеке ниже рыночных ставок на данный момент, вы можете предложить вариант принятия ипотеки при продаже вашего дома. Здесь, конечно, существует некоторая опасность, потому что в случае чего, если следующий домовладелец не будет оплачивать ипотеку, то вы будете за это тоже отвечать. Следующее – это льготы по предоплате. Это говорит о том, какая в договоре предоплата ипотеки без штрафов может быть в вашем случае. – Это интересно, льготы по предоплате. А когда эта предоплата может случиться? – Обычно предоплата может быть один раз за последние 12 месяцев. Она может быть 15%, может быть 20% от той ипотеки, которая у вас имеется. – Чтобы была такая возможность? Потому что, если вдруг мы получили наследство от бабушки из богатой Америки, не такой уж богатой сейчас, то нам важно, чтобы такая льгота по предоплате у нас была в договоре. – Да, может быть, вы получили наследство, у вас значительно увеличились доходы. Варианты всегда могут быть, но это хорошее условие, что она у вас есть. В случае чего, если вы имеете возможность оплачивать больше, в результате, с течением времени, просто меньше процентов по этой ипотеке будет выплачено, так как вы быстрее выплатите principal, или основную часть своей ипотеки. Ипотечные штрафы – Но ведь если мы платим меньше, банку это не очень выгодно. Вы упомянули о штрафах при переходе к конкуренту или переходе на более низкий процент с тем же банком. Как считается штраф? От чего он зависит и как заранее знать, какой штраф будет при взятии новой ипотеки, возможно ли это? – По статистике, более половины канадцев пересматривают свою ипотеку до наступления срока погашения ипотеки. Причины варьируются и включают в себя: поиск более выгодных процентных ставок, необходимость получения денег на ремонт, расширение семьи, переезд на другую работу, дети поступают в университет, и людям необходимы какие-то финансовые ресурсы. Если же вы решаете пересмотреть закрытую ипотеку до истечения срока, вы заплатите штраф. Итак, когда есть смысл досрочно прекратить ипотеку, и как этот процесс работает? Ипотечные штрафы предназначены для компенсации кредиторам денег, которые они потеряют, если вы досрочно нарушите ипотечный договор. Большинство ипотечных кредитов могут быть пересмотрены, в том числе с фиксированной и переменной ставкой. Штрафы по ипотечным кредитам с переменной ставкой обычно равны трехмесячной процентной ставке по вашему кредиту. С другой стороны, штраф за нарушение ипотеки с фиксированной ставкой может быть значительно выше. А иногда и настолько, что может не иметь финансового смысла досрочно прекращать ипотеку. Штраф за досрочный разрыв договора ипотеки с фиксированной ставкой, как правило, представляет собой либо сумму трехмесячных процентов по вашей ипотеке, либо разницу в процентных ставках, так называемую IRD, в зависимости от того, что больше. Что же такое IRD? Это Interest Rate Differentials. Давайте рассмотрим несколько различных расчетов, которые можно использовать для расчета IRD. Метод первый – это posted rate метод, обычно используется крупными банками и некоторыми кредитными союзами. Этот метод использует пятилетнюю ставку Банка Канады, Bank of Canada five-year posted rate – формула расчета штрафа. Этот метод также учитывает любые скидки, которые вы получили. На самом деле, это вам дает фактическую ставку кредитования, или контракт. При использовании этого метода вы должны будете заплатить большую сумму за три месяца, или IRD. Есть еще один метод, называется published rate метод. Обычно он используется такими кредиторами, как monoline банки, и большинством кредитных союзов. Этот метод является более выгодным, поскольку он использует опубликованные кредитором ставки. Поэтому для расчета штрафа при расторжении ипотечного контракта досрочно лучше всего связаться с вашим кредитором, и они вам рассчитают точную сумму штрафа на момент вашего обращения. Если вы будете разрывать контракт с этим кредитором, они вам скажут, какой штраф вы должны будете заплатить. Также вы можете зайти на сайт вашего кредитора и, как правило, найдете калькулятор, рассчитывающий сумму штрафа. Но я бы рекомендовала обращаться к кредитору для большей точности, они посчитают и скажут, какая это будет сумма, точнее быть не может. – Руслана, а метод исчисления штрафа будет включен в тот мелкий шрифт, который содержится в контракте, когда мы заключаем договор на взятие mortgage? – Это зависит от кредитора. Некоторые буквально расписывают, по какой формуле будет рассчитываться. Если у вас нет этого в договоре, я бы рекомендовала перед тем, как подписывать договор с другим кредитором, неважно, в первый, последний раз или между этим, обязательно спросить, как будет рассчитываться ваш штраф. Они вам расскажут, куда пойти или что и как должно быть. – Вы упомянули monoline банки и кредитные союзы. Есть какие-то более безопасные финансовые учреждения, которые все это делают более грамотно? Потому что разбег финансовых учреждений в Канаде огромен. – В общем, все делают все правильно. Это зависит уже от того, что вы ищете, какие варианты подходят вам, зависит от вашей финансовой ситуации. У нас есть конкуренция и выбор, что, в общем-то, хорошо. Это движение, прогресс, как мне кажется. Единственное, у каждого банка свои условия. Фиксированная или переменная ставка? – Кто неуверен, тому, наверное, лучше воспользоваться помощью mortgage брокера, а кто уверен, тот может сам идти в свободное плавание. Отлично, что вы нам рассказываете такие подробности. Вопрос такой: что такое variable и fixed mortgage, плюсы и минусы, а также механизм переключения, если вообще есть он? Как переключиться с variable на fixed и наоборот? – Одним из часто возникающих вопросов, естественно, с которым сталкиваются покупатели недвижимости, является выбор ипотеки с фиксированной или переменной ставкой. В чем же разница между ними? При ипотеке с фиксированной ставкой, ипотечная ставка и оплата, которую вы делаете каждый месяц, остаются неизменными в течение срока вашей ипотеки. Если вы взяли ипотеку с амортизацией 25 лет, и срок ипотеки пять лет, то в течение этих пяти лет ваша фиксированная ставка не меняется и выплаты тоже. Однако, при ипотеке с переменной ставкой, ставка по ипотеке будет меняться в зависимости от основной ставки кредитования, prime rate, которая устанавливается вашим кредитором. Переменная ставка будет рассчитываться как prime rate плюс-минус указанное процентное отношение к этой prime rate. Например, как prime минус 0,15%. Хотя основная ставка может изменяться в течение года и даже, как мы знаем, бывает и в течение трех недель. Отношение этого плюс или минус указанного процента к основной ставке будет оставаться неизменным в течение срока. Например, сейчас у вас prime rate 2,45% и, предположим, что по вашему договору у вас 2,45% плюс 0,15%. Эти 2,45% могут меняться в зависимости от ситуации, что устанавливает Bank of Canada, но указанный процент 0,15% будет оставаться постоянным в течение вашего пятилетнего срока. Фиксированная ипотечная ставка устанавливается на срок действия ипотеки. Процентная ставка по ипотечным кредитам и выплаты являются фиксированными. Плюсы какие могут быть? По сути, фиксированную ставку вы устанавливаете, подписываете договор и можете на пять лет забыть. У вас выплаты останутся одинаковыми каждый месяц. И внутри процентного отношения тоже будет все одинаково, и это будет независимо от того, растут или падают ставки. Это облегчает домовладельцам расчеты бюджета, потому что каждый месяц мы знаем, какая сумма уходит на оплату ипотеки. С другой стороны, предлагает стабильность в этих же выплатах. Какие могут быть минусы? Иногда, когда мы рассматриваем переменную или фиксированную ставку, разница между переменной и фиксированной ставкой может быть значительной, поэтому имеет смысл брать переменную ставку. Это все должно рассматриваться индивидуально, в зависимости от финансовой ситуации клиента. Плавающая процентная ставка изменяется с изменением prime rate. И ипотечные платежи либо меняются в зависимости от колебаний основной ставки, либо процентная часть платежа меняется. Какие плюсы при этом могут быть? Исторически плавающие ставки все-таки оказываются менее дорогими с течением времени. Минусы: примите во внимание финансовую неопределенность, так как я уже сказала, что ежемесячные выплаты могут изменяться в течение срока вашей ипотеки. Открытая и закрытая ипотека – Очень интересно, хоть и сложно. Вы упомянули open и closed mortgage. Какие плюсы и минусы? И можно ли переходить с одного варианта на другой: с open на closed и наоборот? – Открытые и закрытые ипотеки – кто же из них победитель? Заемщики, для которых гибкость финансирования является главным приоритетом, часто задаются вопросом, лучше ли выбрать открытую или закрытую ипотеку. Это группа заемщиков включает людей, которые, например, захотят продать свой дом в будущем, не дожидаясь окончания срока ипотеки. Также те, кто рассматривает возможности рефинансирования для финансирования ремонта до окончания срока ипотеки. Или те, кто планирует регулярно вносить крупные дополнительные единовременные платежи, чтобы не было никаких штрафов. Открытая ипотека может быть погашена полностью в любое время без штрафных санкций, в то время как закрытая ипотека допускает только ограниченную предоплату и включает штраф, если она полностью погашена до истечения срока ее действия. Для тех заемщиков, для которых нежелательны эти штрафы, открытая ипотека, конечно, очень заманчива. Но самый ли это лучший вариант? Удивительно, но в большинстве случаев закрытая ипотека с плавающей ставкой все еще остается более дешевой альтернативой, поскольку она имеет гораздо более низкую ставку, небольшой штраф, три месяца interest rate по выплате, и обычно предоставляется с единовременной доплатой в течение 12 месяцев от 15% до 20%, в зависимости от кредиторов. Говоря прямо, открытый продукт, будь то открытая ипотека с плавающей процентной ставкой или кредитная линия, кроме очень краткосрочного финансирования, может обойтись вам все-таки дороже. Но к счастью, вы все-таки можете перейти на вариант с фиксированной ставкой, если решите, что плавающая процентная ставка вам не подходит. Это и делает открытую ипотеку настолько привлекательной – вы можете погасить ее или перейти на другой продукт в любое время. В любом случае, я бы всем рекомендовала: все ситуации должны рассматриваться индивидуально, потому что эта информация общая. Поэтому общение со специалистом по ипотеке – лучший способ сохранить ваши деньги. – И последний вопрос: как можно с вами связаться? Потому что мы уже поняли, что можно и желательно. – Со мной можно связаться по телефону (416) 568-9965, по e-mail wealthinmortgages@gmail.com. Также вы можете отправить мне сообщение с моей бизнес-страницы в фейсбуке https://www.facebook.com/Mortgage-Alliance-Ruslana-Vorotyntseva-364562847208255/ или с моего веб-сайта https://www.mortgagealliance.com/agent/ruslanavorotyntseva/.